Refinancer son crédit hypothécaire en 2026 : gratuit dans la même banque ?

📅 Dernière mise à jour : 19 mai 2026
 ·  ⏱ Temps de lecture : 11 min
 ·  🏷 Sujet : Crédit hypothécaire, refinancement interne vs externe, Loi du 3 mai 2024
 ·  🇧🇪 Pour : Propriétaires belges avec un crédit hypothécaire en cours

Sur cette page

1. Qu’est-ce qui a changé depuis le 10 juin 2024 ?
2. Quand le refinancement est-il financièrement intéressant ?
3. Guide pratique : refinancement interne auprès de votre banque
4. Refinancement externe — combien ça coûte vraiment ?
5. Quatre pièges qui font tomber la règle « gratuit »
6. Liste de contrôle pratique
7. Sources & lectures complémentaires

En 2024, le taux hypothécaire belge moyen pour un crédit à 20 ans se situait autour de 3,5 % à 3,7 %. Fin avril 2026, le taux hypothécaire belge pour un nouveau contrat de crédit immobilier à taux fixe se situait généralement entre 3,2 % et 3,4 % pour une durée de 20 ans (statistiques MIR de la BNB pour les nouveaux crédits, stat.nbb.be, consulté le 2026-05-17 ; les baromètres de marché d’Immotheker Finotheker et de Cofidis.be confirment 3,37 % comme niveau de marché actuel). Qui a contracté un prêt en 2022 ou 2023 à 3,80 % ou plus, observe aujourd’hui un écart de taux de 40 à 60 points de base (centièmes de point de pourcentage) — une plage juste en dessous ou à la limite du 1 point de pourcentage que Wikifin retient comme règle empirique, ce qui souligne l’importance d’un calcul personnel précis.

Jusqu’en juin 2024, chaque refinancement — auprès de votre propre banque ou auprès d’un concurrent — entraînait une indemnité de remploi (aussi appelée indemnité de remboursement anticipé ou pénalité de trois mois d’intérêts) de trois mois d’intérêts plus des frais de dossier, et en cas de changement de banque, des frais de notaire pour la mainlevée de l’ancienne hypothèque et le nouvel acte hypothécaire. La loi du 3 mai 2024 a supprimé le premier de ces postes de coûts pour qui reste dans la même banque. Depuis le 10 juin 2024, votre prêteur ne peut plus facturer d’indemnité de remploi pour un refinancement interne, et les frais de dossier sont plafonnés à € 175. La question en 2026 n’est plus « puis-je refinancer ? », mais « est-ce rentable — et quelle voie choisir ? ».

Cet article explique les nouvelles règles, présente le calcul du point d’équilibre qui permet de décider, et énumère quatre pièges qui font tomber en pratique la promesse du refinancement « gratuit ».

Qu’est-ce qui a changé depuis le 10 juin 2024 ?

La loi du 3 mai 2024 portant des dispositions diverses en matière d’économie (I) a été publiée le 31 mai 2024 au Moniteur belge (numac 2024005080) et est entrée en vigueur le 10 juin 2024, comme explicitement précisé dans la loi elle-même. L’article 17 modifie l’article VII.145 CDE (refinancement interne via avenant) ; l’article 18 insère un § 1/1 à l’article VII.147 CDE (droit de changement pour les assurances groupées).

Le nouveau régime repose sur trois piliers, résumés par le Service public fédéral Économie (consulté le 2026-05-17) et confirmés dans la communication de news.belgium.be :

1. Pas d’indemnité de remploi pour un refinancement interne. Si votre banque adapte le taux d’intérêt (et/ou la durée) de votre prêt existant, elle ne peut plus facturer trois mois d’intérêts. En cas de changement de banque — refinancement externe — cette indemnité reste légalement possible.
2. Frais de dossier plafonnés à € 175. C’est la moitié du maximum légal de € 350 pour un nouveau contrat de crédit. La réglementation fait cette distinction parce qu’une adaptation interne est administrativement plus légère qu’un nouveau dossier.
3. Adaptation via avenant, et non via nouveau contrat. Lorsque votre banque modifie uniquement le taux d’intérêt (ou la durée, ou les deux), elle doit le faire par un avenant à votre contrat existant — et non par un nouveau contrat de crédit. Ce détail administratif est ce qui désactive l’indemnité de remploi et les frais de dossier plus élevés.

Les montants spécifiques (€ 175 et € 350) ont été fixés par l’Arrêté royal du 27 septembre 2023 (MB du 10 octobre 2023, numac 2023045896 ; en vigueur 1er janvier 2024), qui exécute les articles VII.141 § 2 et VII.145 sixième et septième alinéas CDE. La Loi du 3 mai 2024 a ensuite ajouté le mécanisme de l’avenant et l’interdiction de l’indemnité de remploi.

Ce que la loi ne couvre pas

Deux situations fréquentes restent hors du nouveau régime, comme le montre l’exposé des motifs de la loi et l’analyse de Test-Achats (consulté le 2026-05-17) :

• Vous souhaitez augmenter le capital emprunté (par ex. pour financer une cuisine ou des panneaux solaires). Il s’agit alors d’un nouveau prêt, et non d’une adaptation — trois mois d’intérêts + frais de dossier complets + éventuellement une nouvelle inscription hypothécaire.
• Vous souhaitez suspendre temporairement le remboursement des intérêts (par ex. quelques mois sans rembourser le capital). Cela nécessite également un nouveau contrat de crédit, et non un avenant.

En d’autres termes : seul celui qui adapte le taux d’intérêt ou la durée sur le capital existant bénéficie du nouveau régime favorable.

Quand le refinancement est-il financièrement intéressant ?

Wikifin, le portail d’éducation financière de la FSMA (consulté le 2026-05-17), formule la règle empirique classique : le refinancement ne vaut généralement la peine que si :

• l’écart entre votre taux d’intérêt actuel et le taux du marché est d’au moins 1 point de pourcentage, et
• vous avez encore au moins dix ans de durée résiduelle sur votre prêt.

La logique : pendant la première moitié d’un crédit hypothécaire, vous remboursez surtout des intérêts, peu de capital. Plus la durée résiduelle est longue, plus vous avez encore d’intérêts à payer et plus un taux plus bas finit par rapporter. Un écart de 0,5 % sur un prêt qui a encore cinq ans à courir justifie rarement les frais de transaction.

Exemple de calcul concret pour 2026

Supposons : un couple a contracté en 2023 un crédit hypothécaire de € 250.000 sur 25 ans à 3,80 %. En mai 2026, il reste encore € 215.000 de capital restant dû et 22 ans à courir. Un refinancement interne peut ramener le taux à 3,00 %.

Scénario	Mensualité	Total intérêts résiduels	Frais uniques
Maintien du prêt actuel (3,80 %)	€ 1.203	± € 102.600	—
Refinancement interne (3,00 %, via avenant)	€ 1.113	± € 79.000	€ 175 frais de dossier

| Refinancement externe vers une nouvelle banque (3,00 %) | € 1.113 | ± € 79.000 | 3 mois d’intérêts + mainlevée + nouvel acte hypothécaire + dossier ≈ € 4.000–€ 7.000 |

Gain brut sur toute la durée : environ € 23.600 d’intérêts économisés (€ 102.600 − € 79.000). En cas de refinancement interne, il en reste quasi l’intégralité (frais : € 175). En cas de refinancement externe, € 4.000 à € 7.000 de frais uniques sont perdus — c’est encore un gain net, mais le point d’équilibre se déplace de plusieurs années. Les chiffres sont illustratifs ; des outils de calcul permettent une simulation personnalisée.

Guide pratique : refinancement interne auprès de votre banque

1. Constituez votre dossier de crédit. Retrouvez votre acte de crédit, notez le capital restant dû, le taux d’intérêt actuel, la durée résiduelle et la prochaine date de révision du taux (pour une formule variable).
2. Obtenez une référence de marché. Comparez votre taux avec le taux moyen du marché — la BNB publie des statistiques mensuelles de taux — ou demandez une simulation gratuite auprès de deux à trois concurrents. Cette simulation ne vous engage à rien et vous donne un montant de comparaison crédible à présenter à votre propre banque.
3. Contactez votre banque avec une proposition concrète. Envoyez une lettre recommandée ou un message sécurisé : « Je demande une révision de mon taux d’intérêt dans le cadre du régime de l’article VII.145 CDE tel que modifié par la loi du 3 mai 2024. Ma référence est une offre similaire ailleurs à X %. » Vous placez ainsi immédiatement la conversation dans le cadre légal.
4. Évaluez la contre-offre de manière critique.

Votre banque n’est pas légalement tenue de vous proposer le taux le plus bas du marché — elle peut librement fixer son taux interne. Il ne s’agit pas d’une obligation légale mais découle de la liberté contractuelle du prêteur (voir aussi Hypotheekwinkel.be comme commentaire de marché — source NL, pas d’équivalent FR ; Audit-T-FR Lens 4 à vérifier). Si vous recevez une offre qui se situe seulement à mi-chemin entre votre taux actuel et le taux du marché, l’option externe est probablement financièrement plus avantageuse, malgré les frais de transaction plus élevés.

5. Demandez un avenant écrit. N’acceptez que lorsque vous recevez un avenant — et non un nouveau contrat de crédit. La facture ne peut mentionner que le montant « frais de dossier max € 175 », sans indemnité de remploi. Vérifiez également qu’aucun « frais administratifs divers » ou « frais d’étude » ne soit facturé en plus des € 175.
6. Conservez l’avenant. Classez-le avec votre acte de crédit d’origine. L’inscription hypothécaire reste la même — aucune intervention notariale supplémentaire n’est nécessaire.

Refinancement externe — combien ça coûte vraiment ?

Si votre banque ne fait pas de contre-offre raisonnable, le changement de banque reste une option. Il s’agit bien d’un nouveau contrat de crédit, avec les frais qui en découlent. Selon hoeveelkostmijnhuis.be (source NL, pas d’équivalent FR) et la checklist sur Wikifin (consulté le 2026-05-17), les postes suivants entrent en ligne de compte :

Frais	Montant (ordre de grandeur, 2026)	Base légale / remarque
Indemnité de remploi à l’ancienne banque	Maximum 3 mois d’intérêts sur le capital remboursé	art. VII.147 CDE (plafond maintenu)

| Frais de mainlevée ancienne hypothèque | ± € 600–€ 1.500 (honoraires notariaux + frais d’acte) | Tarif AR notarial — voir notaire.be |
| Nouvel acte hypothécaire + droit d’enregistrement | Droit d’enregistrement 1 % + honoraires notariaux sur le montant inscrit | Droit d’enregistrement fédéral sur l’inscription hypothécaire |
| Frais de dossier nouvelle banque | Jusqu’à € 350 (maximum légal nouveau contrat de crédit) | art. VII.141 CDE + AR du 27 septembre 2023 (en vigueur à partir du 1er janvier 2024) |
| Frais d’expertise | ± € 200–€ 500 | La banque peut exiger une nouvelle expertise |
| Adaptation assurance solde restant dû | Variable ; parfois transférable gratuitement, parfois nouvelle acceptation médicale | Dépend de la police (voir ci-dessous) |

Total : facilement € 4.000 à € 7.000 pour un prêt moyen, parfois plus si l’inscription hypothécaire doit être étendue. Le refinancement externe n’est donc rentable que lorsque l’écart de taux est important et la durée résiduelle longue.

L’assurance solde restant dû : l’obstacle silencieux

Beaucoup d’emprunteurs oublient que leur assurance solde restant dû est souvent liée au dossier de crédit de leur banque actuelle. En cas de changement, vous pouvez :

• transférer la police vers la nouvelle banque, souvent sans nouvelles questions médicales, à condition que la police le permette. Pour certaines polices, c’est possible — pour d’autres, notamment les plus anciennes ou de durée médiane, non ;
• souscrire une nouvelle assurance solde restant dû auprès de la nouvelle banque, avec une nouvelle acceptation médicale. Qui est entre-temps plus âgé ou moins en bonne santé peut alors se voir proposer des primes nettement plus élevées, voire une exclusion.

Ce point est sensible : il n’existe aucun droit légal au transfert d’une assurance solde restant dû en cas de changement de banque. Ce que la loi réglemente effectivement (art. 18 Loi du 3 mai 2024, § 1/1 art. VII.147 CDE) : qui maintient une assurance solde restant dû en package groupé pendant le premier tiers de la durée a ensuite le droit de changer d’assureur tout en conservant la réduction de taux conditionnelle — un droit de changement pour les assurances groupées, non un droit de transfert en cas de changement de banque. La FSMA a exprimé comme objectif politique que les consommateurs puissent conserver leur police, mais cela n’est pas encore codifié comme droit dur pour le refinancement externe. Vérifiez ce point explicitement avant de finaliser un changement de banque.

Quatre pièges qui font tomber la règle « gratuit »

La loi du 3 mai 2024 ne s’applique pas automatiquement. Dans les quatre situations suivantes, vous perdez l’avantage de l’avenant et retombez dans la voie la plus coûteuse :

1. Vous augmentez le capital. Si, en plus de votre prêt existant, vous souhaitez emprunter € 30.000 supplémentaires pour une rénovation, il ne s’agit pas d’une révision mais d’un nouveau prêt. Trois mois d’intérêts + jusqu’à € 350 de frais de dossier + éventuellement une nouvelle inscription hypothécaire.
2. Vous suspendez temporairement le remboursement des intérêts. Qui rencontre des difficultés de paiement et demande à sa banque de ne pas percevoir d’intérêts pendant quelques mois ne relève pas de la catégorie « révision du taux ». Demandez dans ce cas un régime de moratoire ou d’échelonnement — qui a ses propres conditions — et non un refinancement.
3. Vous signez un nouveau contrat de crédit à la place d’un avenant. Certaines agences bancaires proposent, par habitude ou commodité administrative, un nouveau contrat de crédit au lieu de l’avenant légalement requis. Cela seul réactive l’ancienne indemnité de remploi et les frais de dossier complets à € 350. Lisez donc toujours si le document mentionne « avenant » et non « nouveau contrat de crédit ».
4. Vous modifiez incorrectement la durée. Outre le taux d’intérêt, vous pouvez également modifier la durée via un avenant. Mais si la banque profite de l’occasion pour adapter également d’autres conditions essentielles (garantie, formule), elle peut faire valoir qu’il s’agit d’un nouveau contrat. Limitez l’adaptation au taux d’intérêt et/ou à la durée.

Liste de contrôle pratique

• [ ] Calculez votre écart de taux actuel par rapport aux références de marché — au moins 1 point de pourcentage pour que ce soit intéressant.
• [ ] Vérifiez votre durée résiduelle — minimum dix ans pour que le point d’équilibre fonctionne.
• [ ] Demandez une simulation gratuite auprès de deux à trois concurrents (sans engagement).
• [ ] Contactez votre propre banque avec une référence explicite à la loi du 3 mai 2024 et au régime de l’article VII.145 CDE.
• [ ] Exigez un avenant, pas un nouveau contrat de crédit.
• [ ] Vérifiez que la facture ne mentionne que « frais de dossier » ≤ € 175 et aucune indemnité de remploi.
• [ ] Renseignez-vous sur l’impact d’un éventuel changement de banque sur votre assurance solde restant dû — surtout si vous êtes plus âgé ou moins en bonne santé qu’au moment de l’acceptation initiale.
• [ ] Établissez un tableau de point d’équilibre (gain brut interne vs gain net externe après tous frais) avant de faire un choix définitif.
• [ ] Conservez toute la correspondance et l’avenant signé avec votre acte de crédit.

Sources & lectures complémentaires

Sources primaires (législation et gouvernement) :

• Loi du 3 mai 2024 portant des dispositions diverses en matière d’économie (I), Moniteur belge du 31 mai 2024, numac 2024005080 (consulté le 2026-05-17).
• news.belgium.be — modification des dispositions relatives au crédit hypothécaire dans le Code de droit économique (communication fédérale, consultée le 2026-05-17 ; HTTP 403 bot-block — ouvrir dans un navigateur).

• SPF Économie — Remboursement d’un crédit hypothécaire (consulté le 2026-05-17).
• SPF Économie — Crédit hypothécaire (aperçu) (consulté le 2026-05-17).
• BNB — Statistiques crédit hypothécaire (consulté le 2026-05-17).

Sources secondaires (portails éducatifs) :

• Wikifin — Check-list renégocier son crédit hypothécaire (dernière mise à jour 6 février 2026, consultée le 2026-05-17).

• Wikifin — Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ? | Wikifin (consulté le 2026-05-17).

• notaire.be — Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ? (consulté le 2026-05-17 — HTTP 403 bot-block — ouvrir dans un navigateur).

Commentaires de marché (à lire de manière critique) :

• Test-Achats — Loi refinancement prêt hypothécaire : ce qui change pour vous (consulté le 2026-05-17).
• Hypotheekwinkel.be — Nouvelles règles autour du refinancement : un coup d’épée dans l’eau ? (publication 2024, consulté le 2026-05-17 — source NL uniquement, pas d’équivalent FR trouvé).
• hoeveelkostmijnhuis.be — Frais supplémentaires lors d’un refinancement (consulté le 2026-05-17 — source NL uniquement, pas d’équivalent FR trouvé).

À lire aussi: la suppression de la déduction fédérale des intérêts hypothécaires

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