Déduction fédérale des intérêts hypothécaires supprimée en 2026 : qu’advient-il de votre ancien prêt ?

📅 Dernière mise à jour : 30 juin 2026
 ·  ⏱ Temps de lecture : 11 min
 ·  🏷 Sujet : Déduction fédérale des intérêts hypothécaires, loi du 18 décembre 2025, woonbonus régional, épargne à long terme
 ·  🇧🇪 Pour : Propriétaires et investisseurs belges avec un crédit hypothécaire en cours

Sur cette page

1. Qu’est-ce qui a précisément changé à l’exercice d’imposition 2026 ?
2. Fédéral : pas de régime transitoire — les anciens prêts touchés aussi
3. Ce qui reste au fédéral : épargne à long terme pour les prêts pré-2024
4. Régional : une date de suppression différente par région
5. Arbre de décision + tableau : quel régime pour votre prêt ?
6. Trois scénarios : comment votre déclaration change-t-elle concrètement ?
7. Checklist pratique
8. Sources & pour aller plus loin

Pour quiconque a acheté une seconde résidence en 2010, un appartement bruxellois en 2018 ou un bien locatif à Anvers en 2022 : la déduction d’intérêts hypothécaires sur laquelle vous comptiez disparaît en grande partie en 2026. Le gouvernement fédéral a regroupé dans la loi du 18 décembre 2025 portant des dispositions diverses (Wet van 18 december 2025 houdende diverse bepalingen) (Moniteur belge 30 décembre 2025, numac 2025009647) la suppression de cinq avantages immobiliers fédéraux simultanément. Le Service Public Fédéral Finances a explicité les conséquences dans la Circulaire 2026/C/2 du 5 janvier 2026 relative à la fiscalité immobilière fédérale – modifications à partir de l’exercice d’imposition 2026 (consultée le 2026-05-20).

L’essentiel est d’une simplicité brutale : à partir de l’exercice d’imposition 2026 (= revenus de 2025), la déduction des intérêts fédérale pour les prêts qui ne financent pas votre habitation propre n’existe plus — quelle que soit la date à laquelle vous avez contracté ce prêt. Aucun régime transitoire n’est prévu pour les anciens crédits. Le Conseil d’État avait suggéré une distinction entre dettes récentes et anciennes, mais le gouvernement n’a pas suivi cet avis et a motivé son choix par la « situation budgétaire extrêmement difficile ».

Cet article passe en revue les changements fédéraux, décrit ce qui subsiste pour les anciens prêts, compare les trois régions et se termine par un tableau + une checklist directement applicables à votre dossier.

Qu’est-ce qui a précisément changé à l’exercice d’imposition 2026 ?

La loi du 18 décembre 2025 supprime d’un trait de plume cinq avantages fiscaux fédéraux qui ont structuré le paysage belge du logement et de l’investissement pendant des décennies. Vue d’ensemble telle que résumée par la circulaire 2026/C/2 du SPF Finances et l’analyse de KBC Private Banking (consultée le 2026-05-17) :

1. La déduction ordinaire fédérale des intérêts pour les dettes contractées en vue d’acquérir ou de conserver un bien immobilier qui n’est pas votre habitation propre (article 14 CIR92, modifié). Sans période transitoire.
2. Le woonbonus fédéral (codes 1370/2370) pour les prêts pré-2014 qui finançaient autrefois l’habitation propre mais ne le font plus depuis avant le 1er janvier 2016 (article 539 CIR92, expire après l’exercice d’imposition 2025).
3. L’épargne logement fédérale (codes 1355/2355), initialement destinée aux prêts antérieurs à 2005 (article 526 § 2 CIR92, expire).
4. La réduction d’impôt complémentaire pour intérêts (codes 1138/2138 et 1139/2139) pour les prêts de 2005 à 2013 destinés à la construction neuve ou aux rénovations lourdes (article 526 § 1 CIR92, expire).
5. La réduction d’impôt pour prêts verts souscrits entre 2009 et 2011 (article 14524 CIR92, abrogée). La bonification bancaire de 1,5 % sur ces crédits — une subvention, pas une réduction d’impôt — est censée subsister tant que dure la durée du prêt ; vérifiez auprès de votre institution de crédit si cette bonification s’applique encore à votre contrat après la suppression fiscale.

Les différences entre ces cinq avantages sont largement historiques. Pour quiconque veut simplement savoir si sa déduction fonctionne encore en 2026 : la réponse, pour la déclaration fiscale fédérale, est presque toujours non, avec une exception détaillée ci-dessous.

Fédéral : pas de régime transitoire — les anciens prêts touchés aussi

La caractéristique politiquement la plus frappante de la réforme est l’absence de toute clause grandfather pour la déduction des intérêts elle-même. Quiconque a acheté en 2015 un appartement loué avec un prêt de 200.000 € sur 25 ans paie toujours des intérêts à la banque — mais ne peut plus, à partir de l’exercice d’imposition 2026, déduire ces intérêts de ses revenus immobiliers imposables. L’avis du Conseil d’État de traiter différemment dettes récentes et anciennes n’a pas été suivi, comme le résume Flamée & Partners (consulté le 2026-05-17).

Trois groupes sont les plus durement touchés :

• Propriétaires d’une seconde résidence (appartement à la côte, chalet en montagne) dont le prêt court encore.
• Bailleurs privés détenant un ou plusieurs biens locatifs en nom propre.
• Co-propriétaires dans des indivisions familiales où une partie a financé le prêt pour l’ensemble du bien.

Pour les prêts qui courent encore de nombreuses années — songez à un prêt sur 25 ans débuté en 2020 — ce sont ainsi plusieurs milliers d’euros d’avantage fiscal qui disparaissent chaque année. À titre d’exemple illustratif : un bailleur ayant 5.000 € de charges d’intérêts annuelles et un taux marginal autour de 50 % perd vite 2.000 € à 2.500 € par an. Sur une durée résiduelle de quinze ans, cela atteint 30.000 € à 37.500 € de pression fiscale supplémentaire.

Indicatif — la perte réelle dépend de votre image fiscale complète (taux marginal effectif après progressivité, additionnels communaux, autres revenus immobiliers). Pour une estimation précise, consultez votre avertissement-extrait de rôle ou un conseiller fiscal.

⚠️ Nuance importante. Ce qui est supprimé n’est que la réduction ou déduction d’impôt au niveau fédéral. Votre prêt continue à courir normalement. Le remboursement du capital reste une dépense privée et la prime de l’assurance solde restant dû reste due aussi longtemps que le contrat existe. Ce qui change, ce n’est donc pas votre cash-flow vers la banque — mais ce que vous récupérez ensuite via votre déclaration fiscale.

Ce qui reste au fédéral : épargne à long terme pour les prêts pré-2024

Au milieu de toutes ces suppressions, un avantage fédéral reste intact, à des conditions strictes. L’épargne à long terme (article 1451, 2° et 3° CIR92) reste disponible pour les remboursements de capital et les primes d’assurance solde restant dû sur les prêts qui remplissent chacune des trois conditions suivantes :

• le prêt a été conclu avant le 1er janvier 2024 ;
• le prêt a été contracté pour l’habitation propre et unique au moment de la conclusion ;
• l’inscription hypothécaire a une durée d’au moins dix ans.

L’avantage s’élève à une réduction d’impôt de 30 % sur les dépenses déductibles, plafonnée à la première tranche du plafond d’épargne à long terme. Pour l’exercice d’imposition 2026, ce plafond s’élève au maximum à 2.450 € de dépenses par contribuable. Par la loi du 18 décembre 2025, ce montant est gelé au niveau de l’EI 2025 pour les exercices d’imposition 2026 à 2030 inclus — pas d’indexation supplémentaire pendant cette période (confirmé par Practicali — montants indexés exercice d’imposition 2026, consulté le 2026-05-20). Le Service Public Fédéral Finances utilise les codes de déclaration 1358/2358 pour ce poste.

Quiconque a donc, en 2023 encore, contracté rapidement un prêt pour son habitation propre peut, jusqu’au terme du prêt, continuer à déduire ses remboursements de capital et sa prime d’assurance solde restant dû — mais pas les intérêts y relatifs (ces derniers disparaissent dès l’année de revenus 2025). Pour les prêts conclus à partir du 1er janvier 2024, ce canal disparaît également : il n’y a alors plus aucun avantage logement fédéral possible, sous quelque forme que ce soit.

Régional : une date de suppression différente par région

L’habitation propre est, depuis 2014, une compétence régionale. Chaque région a choisi son propre rythme pour éteindre l’ancien woonbonus ou Chèque Habitat et le remplacer par des droits d’enregistrement réduits. L’état des lieux selon Wikifin (FSMA) (consulté le 2026-05-17) :

• Flandre. Depuis le 1er janvier 2020, le bonus logement intégré est supprimé pour les nouveaux prêts. Quiconque a contracté un prêt avant cette date pour son habitation unique et propre conserve l’avantage — à condition que le prêt ne soit pas modifié sur le fond. Un refinancement interne auprès de la même banque ou un passage externe peut, selon la manière dont l’opération est juridiquement structurée, mettre en péril le maintien du bonus logement. La compensation consiste en des droits d’enregistrement réduits à 2 % pour l’habitation unique et propre.
• Wallonie. Le Chèque Habitat a remplacé l’ancien bonus logement en 2016 et a lui-même été supprimé le 1er janvier 2025. Quiconque a conclu son prêt entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2024 conserve l’avantage. À partir de 2025, il n’existe plus aucun avantage fiscal wallon pour un nouveau crédit hypothécaire ; la Région travaille depuis lors également avec des droits d’enregistrement réduits (3 % pour l’habitation propre unique).
• Région de Bruxelles-Capitale. Le bonus logement y a déjà été supprimé le 1er janvier 2017. Pour les prêts conclus avant cette date, l’ancien régime reste d’application. La compensation a consisté en un abattement d’enregistrement majoré.

💡 Conclusion pour 2026. Depuis le 1er janvier 2025, aucune région n’offre plus d’avantage fiscal lié à un nouveau crédit hypothécaire pour l’habitation propre (comme le confirme Wikifin). Quiconque achète aujourd’hui troque l’avantage fiscal sur le prêt contre des frais d’acquisition réduits via les droits d’enregistrement. Quiconque a emprunté plus tôt dépend de la région où le bien est situé et de la date de son prêt.

Arbre de décision + tableau : quel régime pour votre prêt ?

NON OUI

Bien locatif / 2e résidence Plus de déduction fédérale des intérêts

Prêt conclu avant 2024 ?

OUI NON

Épargne à long terme fédérale capital + assurance solde restant dû · codes 1358/2358

Plus d’avantage fédéral

En outre : régional ? VL bonus pre-2020 · WAL chèque 2016–2024 · BXL pre-2017

Date du prêt	Habitation propre en VL	Habitation propre en WAL	Habitation propre en BXL	Bien non-propre (partout)
Avant 2005	Épargne logement fédérale — supprimée EI 2026	Idem	Idem	Déduction fédérale des intérêts — supprimée EI 2026
2005 – 2013	Réduction complémentaire pour intérêts — supprimée EI 2026	Idem	Idem	Supprimée EI 2026
2014 – 31/12/2016	Bonus logement intégré flamand	Bonus logement fédéral (régionalisé 2016)	Bonus logement jusqu’au prêt du 31/12/2016	Supprimée EI 2026
1/1/2017 – 31/12/2019	Bonus logement intégré flamand	Chèque Habitat	Plus d’avantage	Supprimée EI 2026
1/1/2020 – 31/12/2023	Plus de bonus logement flamand — enregistrement réduit 2 %	Chèque Habitat	Pas d’avantage	Supprimée EI 2026
1/1/2024 – 31/12/2024	Pas de bonus logement	Chèque Habitat (jusqu’au 31/12/2024)	Pas d’avantage	Supprimée EI 2026
À partir du 1/1/2025	Pas d’avantage — enregistrement 2 %	Plus de Chèque Habitat — enregistrement 3 %	Pas d’avantage	Supprimée EI 2026

ℹ️ Le tableau résume les catégories principales. Pour les prêts situés autour d’une date de suppression ou pour les refinancements susceptibles de rompre l’ancien régime, le mieux est de consulter l’outil Wikifin et/ou votre conseiller fiscal.

ℹ️ Note sur la colonne « Bien non-propre (partout) » : pour les prêts antérieurs à 2005, il n’a jamais existé d’épargne logement fédérale pour un bien non-propre — uniquement la déduction ordinaire des intérêts (art. 14 CIR92). « Supprimée EI 2026 » dans cette ligne ne renvoie donc qu’à la disparition de la déduction ordinaire des intérêts, et non à un avantage épargne logement qui aurait également été applicable aux biens non-propres.

ℹ️ Note sur les droits d’enregistrement VL 2 % / WAL 3 % : le taux réduit de 2 % (Flandre) et de 3 % (Wallonie) s’applique aux actes d’achat d’une habitation unique et propre conclus à partir du 1er janvier 2025. Les emprunteurs ayant conclu leur prêt avant 2025 n’ont pas obtenu ce taux réduit rétroactivement sur leur achat initial ; les pourcentages indiqués dans le tableau désignent le mécanisme de compensation actuel pour les nouveaux acquéreurs. À partir du 1er janvier 2026, des conditions d’application plus strictes s’appliquent en Flandre pour le taux de 2 % : l’acquéreur doit s’inscrire à l’adresse du bien dans les trois ans et maintenir cette inscription pendant au moins un an ; en outre, le taux de 2 % ne s’applique qu’à la pleine propriété (pas de démembrement avec usufruit) et uniquement aux personnes physiques (pas d’achats par des sociétés). La date pivot est la date du compromis : les achats dont le compromis a été signé avant le 1er janvier 2026 restent soumis aux conditions plus souples de 2025, même si l’acte notarié est passé en 2026 (Andersen Belgium, consulté le 2026-06-30). Consultez votre notaire pour votre situation spécifique.

Trois scénarios : comment votre déclaration change-t-elle concrètement ?

Scénario 1 — Couple anversois, prêt 2018 sur habitation propre en Flandre. Le prêt relève du bonus logement intégré flamand (grandfathered pre-2020). Au niveau fédéral, presque rien ne change pour eux en 2026, puisqu’ils relevaient de toute façon déjà du régime régional. La déduction fédérale des intérêts pour l’habitation propre avait de toute manière déjà été transférée aux régions en 2014. Point d’attention : vérifier les conditions en cas de refinancement. Selon la Circulaire 2025/C/35 sur le bonus logement flamand (consultée le 2026-05-20), un refinancement — interne auprès de la même banque ou externe auprès d’une autre banque — est considéré comme la continuation du prêt initial à condition que (a) le refinancement serve à rembourser le principal restant dû et (b) la durée combinée des deux contrats totalise au moins dix ans. Un éventuel surplus au-delà du principal restant dû ne relève pas de l’avantage régional. Une adaptation interne par avenant auprès de la même banque est administrativement plus simple — et l’indemnité de remploi en cas d’adaptation du taux d’intérêt par avenant a été supprimée (loi du 3 mai 2024, voir aussi Test-Achats) — mais le critère juridique pour le maintien du bonus logement est le même pour les deux voies.

Indicatif — la perte réelle dépend de votre image fiscale complète (additionnels communaux, autres déductions, composition de ménage). Consultez votre avertissement-extrait de rôle ou un conseiller fiscal pour votre propre dossier.

La loi fédérale du 3 mai 2024 s’applique à tous les crédits hypothécaires belges et pas uniquement aux prêts flamands. Quiconque souhaite préserver son Chèque Habitat (Wallonie) ou son woonbonus bruxellois pre-2017 lors d’une adaptation du taux d’intérêt peut suivre le même raisonnement : un avenant auprès de la banque actuelle évite un « vrai » refinancement et l’indemnité de remploi qui l’accompagne. L’avantage régional lui-même n’est conservé que si l’adaptation se qualifie comme continuation du prêt initial — consultez la FAQ régionale ou demandez à votre conseiller fiscal.

Scénario 2 — Propriétaire bruxellois, prêt 2022 pour bien locatif. Ici, la réforme frappe durement. Les intérêts de ce prêt étaient déductibles du revenu immobilier imposable jusqu’à l’année de revenus 2024 incluse. À partir de l’année de revenus 2025, cette déduction disparaît entièrement. À un taux marginal de 50 % et avec une charge d’intérêts de par exemple 4.500 € par an, la perte s’élève à environ 2.250 € par an d’impôts fédéraux — sur une durée résiduelle de vingt ans, donc environ 45.000 € brut. C’est de l’argent bien réel qui apparaît pour la première fois en 2025 dans la déclaration 2026.

Indicatif — la perte réelle dépend de votre image fiscale complète (taux marginal effectif, additionnels communaux, autres revenus immobiliers et déductions).

Scénario 3 — Indépendant anversois, habitation propre achetée en 2020 (Flandre). Le prêt se situe entre la suppression du bonus logement flamand (1er janvier 2020) et la suppression de l’épargne à long terme fédérale pour les nouveaux prêts (1er janvier 2024). Pour l’épargne à long terme fédérale (codes 1358/2358), il est éligible — c’est l’habitation propre et unique, conclue avant le 1er janvier 2024 et avec une inscription hypothécaire d’au moins dix ans. Il conserve donc une réduction de 30 % sur ses remboursements de capital et sa prime d’assurance solde restant dû à concurrence de la première tranche du plafond (2.450 € en 2025). La déduction des intérêts disparaît de toute façon au fédéral — elle n’était déjà plus disponible pour l’habitation propre depuis 2014.

Checklist pratique

• ☐ Identifiez par prêt s’il finance l’habitation propre ou un autre bien (le numéro cadastral + l’adresse dans votre acte de crédit suffisent généralement).
• ☐ Notez la date de conclusion de chaque crédit hypothécaire et la région où se situe le bien — c’est ce qui détermine votre régime.
• ☐ Examinez vos fiches (fiche de salaire 281.10, fiche 281.61 épargne à long terme) pour les codes 1370/2370, 1355/2355, 1138-1139/2138-2139, 1358/2358 : comparez avec l’exercice d’imposition 2025 pour voir si ces codes restent vides à l’exercice d’imposition 2026.
• ☐ Ne déduisez plus rien sous les rubriques supprimées dans votre déclaration 2026 — Tax-on-Web rendra ces champs inaccessibles, conformément à l’annonce de la Circulaire 2026/C/2.

• ☐ Reprévoyez votre rendement comme bailleur : calculez le nouveau cash-flow net sans l’ancienne déduction des intérêts (n’hésitez pas à utiliser l’IMMOsimulator de Wikifin).

• ☐ Ne modifiez pas votre prêt impulsivement s’il relève encore du bonus logement flamand, du Chèque Habitat ou du woonbonus bruxellois — un refinancement peut briser des droits grandfather. Demandez par écrit à votre banque quelles seraient les conséquences d’une modification.
• ☐ Vérifiez si vous êtes éligible à l’épargne à long terme fédérale si votre prêt a été conclu avant le 1er janvier 2024 pour votre habitation propre.

Sources & pour aller plus loin

Sources primaires (statutaires) :

• Loi du 18 décembre 2025 portant des dispositions diverses (Wet van 18 december 2025 houdende diverse bepalingen), Moniteur belge 30 décembre 2025, numac 2025009647 (consultée le 2026-05-20).
• Circulaire 2026/C/2 relative à la fiscalité immobilière fédérale – modifications à partir de l’exercice d’imposition 2026, SPF Finances, 5 janvier 2026 (compte MyMinfin requis ; voir aussi la synthèse publique via Forum For The Future) (consultée le 2026-05-20).
• Articles 14, 526, 539, 14524 et 1451 CIR92 (modifiés / abrogés par la loi du 18 décembre 2025) (consultés le 2026-05-20).
• Loi du 3 mai 2024 portant des dispositions diverses en matière d’économie (I) (Wet van 3 mei 2024 houdende diverse bepalingen inzake economie (I)), Moniteur belge 31 mai 2024, numac 2024005080 — refinancement interne (consultée le 2026-05-20).
• Loi-programme du 26 décembre 2022 (Programmawet van 26 december 2022), Moniteur belge 30 décembre 2022, numac 2022043127 — art. 110 modifie l’art. 1451, 3° CIR92 et fixe la date pivot du 1er janvier 2024 pour l’épargne à long terme fédérale sur les remboursements de capital (consultée le 2026-05-20).

Sources éducatives publiques (institutions publiques) :

• Wikifin (FSMA) — quel régime fiscal s’applique par région (consulté le 2026-05-17).
• Service Public Fédéral Économie — crédit hypothécaire (consulté le 2026-05-17).
• Practicali — montants indexés exercice d’imposition 2026 (consulté le 2026-05-17).

Analyse secondaire (cabinets d’avocats et d’experts-comptables) :

• KBC Private Banking — suppression de la déduction fédérale des intérêts et autres anciens avantages crédit fédéraux (consulté le 2026-05-17).
• Flamée & Partners — fin de la déduction des intérêts pour votre deuxième/troisième résidence (consulté le 2026-05-17).
• HLB — fiscalité immobilière belge : fin de la déduction fédérale des intérêts (consulté le 2026-05-17).
• Forum For The Future — explication de la Circulaire 2026/C/2 (consulté le 2026-05-17).
• Test-Achats — refinancement interne du crédit hypothécaire (loi du 3 mai 2024) (consulté le 2026-05-20).

À des fins purement éducatives. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement, n’est pas une recommandation et n’est pas une analyse personnalisée. L’auteur n’est pas enregistré auprès de la FSMA. Consultez toujours un conseiller agréé avant de prendre des décisions financières. Disclaimer complet →

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