Laatst bijgewerkt: 2026-05-17
Op deze pagina
- Wat zijn Aedifica en Cofinimmo?
- De fusie: wat zijn de spelregels?
- Waar staan we in mei 2026?
- Drie scenario’s: bijhouden, verkopen of wachten
- Fiscale gevolgen voor de Belgische belegger
- Praktische checklist
In mei 2026 zijn twee bekende Belgische beursgenoteerde vastgoedbedrijven — Aedifica en Cofinimmo — in het finale stadium van een grote fusie. Samen zullen ze straks het grootste genoteerde zorgvastgoedbedrijf van Europa zijn, met een gecombineerde portefeuille van meer dan 12,1 miljard euro (geraadpleegd 2026-05-17).
Voor Belgische particuliere beleggers die aandelen bezitten in Cofinimmo of Aedifica roept dit een concrete vraag op: wat doe ik nu? Bijhouden (in het Frans: garder), verkopen (vendre) of nog even wachten (attendre)? Dit artikel legt de feiten uit. Het legt uit hoe de fusie werkt, welke opties er zijn en welke belastingregels gelden. Het geeft geen beleggingsadvies — voor persoonlijk advies raadpleegt u een bij de FSMA erkend financieel adviseur.
De fusie raakt rechtstreeks uw portefeuille als u Cofinimmo-aandelen bezit: u wordt automatisch Aedifica-aandeelhouder als u niets doet. Als u Aedifica-aandelen bezit: uw bedrijf groeit fors, maar er zijn ook aandachtspunten. Beide situaties worden hieronder uitgelegd.
Wat zijn Aedifica en Cofinimmo?
Aedifica en Cofinimmo zijn allebei GVV’s — gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Dat is de Belgische variant van een REIT (Real Estate Investment Trust). Een GVV is verplicht om minstens 80% van haar winst als dividend uit te keren aan aandeelhouders.
Aedifica richt zich bijna volledig op zorgvastgoed: woonzorgcentra, assistentiewoningen en andere zorggebouwen in zeven Europese landen. Eind 2025 bezat Aedifica een portefeuille ter waarde van 6,3 miljard euro verspreid over 618 locaties in België, Duitsland, Finland, Ierland, Nederland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk (geraadpleegd 2026-05-17). Het bruto-dividend voor het boekjaar 2025 bedraagt 4,00 euro per aandeel (betaalbaar mei 2026) (geraadpleegd 2026-05-17).
Cofinimmo heeft een bredere portefeuille: 77% zorgvastgoed, 15% kantoren en 8% distributienetwerken (zoals tankstations en servicepunten). Eind 2025 bedroeg de reële waarde van de portefeuille 6,1 miljard euro (geraadpleegd 2026-05-17). De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten is 13 jaar en de bezettingsgraad bedraagt 98,4%. Het bruto-dividend voor het boekjaar 2025 bedraagt 5,20 euro per aandeel (geraadpleegd 2026-05-17).
Op dividenden van Belgische GVV’s houdt de Belgische fiscus 30% roerende voorheffing in. U ontvangt dus netto 70% van het bruto-dividend: netto 2,80 euro (Aedifica) en netto 3,64 euro (Cofinimmo) per aandeel voor boekjaar 2025.
De fusie: wat zijn de spelregels?
Op 13 mei 2025 maakten Aedifica en Cofinimmo hun fusiebedoeling bekend via een gezamenlijk persbericht (geraadpleegd 2026-05-17). De structuur: Aedifica deed een vrijwillig ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen.
De ruilverhouding: 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel. Op het moment van aankondiging komt dit neer op een impliciete prijs van 78,03 euro per Cofinimmo-aandeel, een premie van 28,3% boven de ongestoorde koers van Cofinimmo (geraadpleegd 2026-05-17). U ontvangt dus geen cash — u ruilt Cofinimmo-aandelen voor Aedifica-aandelen.
Toezicht en goedkeuringen:
– De Belgische Mededingingsautoriteit (BMA) gaf op 21 januari 2026 een voorwaardelijke goedkeuring: Aedifica moet voor 300 miljoen euro aan zorgvastgoed afstoten in Vlaanderen en Wallonië om overmatige marktconcentratie in de Belgische zorgsector te vermijden (geraadpleegd 2026-05-17).
– De FSMA keurde het prospectus voor het ruilbod op 27 januari 2026 goed (geraadpleegd 2026-05-17).
De aanvaardingsperiode liep van 30 januari tot 2 maart 2026. Na afloop werden 79,57% van de Cofinimmo-aandelen (30.312.595 aandelen) ingeruild (geraadpleegd 2026-05-17). Op 10 maart 2026 werden 35.920.425 nieuwe Aedifica-aandelen uitgegeven en genoteerd op Euronext Brussel.
Waar staan we in mei 2026?
Na de initiële aanvaardingsperiode bezit Aedifica nu circa 79,57% van Cofinimmo. De volgende en laatste stap is de statutaire fusie: Cofinimmo houdt juridisch op te bestaan en gaat volledig op in Aedifica. Daarvoor zijn buitengewone algemene vergaderingen (BAV) nodig:
- 12 mei 2026: BAV voor goedkeuring van het fusievoorstel (reeds gehouden op datum van schrijven).
- 12 juni 2026: Finale BAV en juridische voltooiing van de fusie (geraadpleegd 2026-05-17).
Aandeelhouders die de initiële ruilperiode niet hebben benut (de resterende ~20,43%), zitten nu in een situatie waarbij twee uitkomsten mogelijk zijn:
Omdat Aedifica meer dan 75% van Cofinimmo bezit, is de drempel bereikt voor een statutaire fusie waarbij Cofinimmo juridisch opgaat in Aedifica. Een klassiek uitkoopbod (squeeze-out) vereist in België 95% — dat percentage is niet bereikt. De overblijvende aandeelhouders (~20,43%) ontvangen hun Aedifica-aandelen via de statutaire fusie aan dezelfde vaste ruilverhouding van 1,185 Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel.
Praktisch betekent dit: wie nu nog Cofinimmo-aandelen bezit en niets doet, ontvangt automatisch Aedifica-aandelen via de statutaire fusie op of na 12 juni 2026.
Drie scenario’s: bijhouden, verkopen of wachten
Belangrijke kanttekening: Dit artikel beschrijft wat de drie opties inhouden. Welke optie het best bij u past, hangt af van uw persoonlijke belastingpositie, uw beleggingsdoelen en uw vermogenssituatie. Raadpleeg altijd een erkend adviseur.
Scenario 1: Bijhouden (garder)
Als u Cofinimmo-aandelen bezit en niets doet, ontvangt u bij de finale fusie automatisch Aedifica-aandelen aan de vaste verhouding: 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel. Dit geldt zowel bij de squeeze-out als bij de statutaire fusie verwacht rond juni 2026.
Het gecombineerde bedrijf wordt het grootste genoteerde zorgvastgoedbedrijf van Europa met een totale portefeuille van 12,1 miljard euro en aanwezigheid in meerdere Europese landen (geraadpleegd 2026-05-17). Zorgvastgoed heeft kenmerken die beleggers als structurele voordelen beschouwen: langdurige huurcontracten (gemiddeld 13 jaar bij Cofinimmo), hoge bezettingsgraad (98,4%) en demografische rugwind door vergrijzing. Anderzijds kent de gecombineerde entiteit ook risico’s: een verplicht af te stoten portefeuille van 300 miljoen euro in België, integratie-onzekerheden en een hogere concentratie in één sector en type vastgoed.
Voor bestaande Aedifica-aandeelhouders betekent “bijhouden” dat u het nieuwe, grotere bedrijf aanhoudt. Er werden 35.920.425 nieuwe Aedifica-aandelen uitgegeven, wat het totale aandelenkapitaal aanzienlijk vergroot. Dit zogenoemde verwateringseffect kan tijdelijk druk zetten op de winst per aandeel, afhankelijk van hoe snel de synergievoordelen van de fusie gerealiseerd worden.
Scenario 2: Verkopen (vendre)
U kunt uw Cofinimmo-aandelen of Aedifica-aandelen op elk moment op de beurs verkopen zolang ze genoteerd zijn op Euronext Brussel. Per 17 mei 2026 zijn beide aandelen nog genoteerd, al is de verhandelbaarheid van Cofinimmo beperkt gezien de lopende fusie.
Let op: bij een verkoop boven uw aankoopprijs kan de meerwaardebelasting van 10% van toepassing zijn op de meerwaarde (zie sectie Fiscale gevolgen). Bovendien betaalt u bij elke beurstransactie de beurstaks (TOB) van 0,12% op de transactiewaarde (GVV/SIR-tarief — Aedifica en Cofinimmo zijn beide FSMA-erkende gereglementeerde vastgoedvennootschappen).
Als u Cofinimmo-aandelen verkoopt op de beurs in plaats van te wachten op de omruiling, betaalt u ook de TOB. Het is dus zinvol om te rekenen wat het netto-verschil is tussen de beurskoers en de impliciete waarde van 1,185 Aedifica-aandelen, rekening houdend met de belastingkosten.
Scenario 3: Wachten (attendre)
“Wachten” betekent: nog geen definitieve keuze, maar de uitkomst van de finale fusie-BAV van 12 juni 2026 afwachten en dan beslissen. Na de juridische fusie beschikt u automatisch over Aedifica-aandelen aan de ruilverhouding van 1,185.
Het verschil met “bijhouden” is een nuance in beslismoment: bij “wachten” wilt u de definitieve goedkeuring van de fusie afwachten voordat u beslist of u de Aedifica-aandelen aanhoudt of verkoopt. Na de fusie is Cofinimmo als apart aandeel verdwenen — u bent dan Aedifica-aandeelhouder, of u was het al.
Fiscale gevolgen voor de Belgische belegger
Meerwaardebelasting (CGT) 2026
Vanaf 1 januari 2026 geldt in België een meerwaardebelasting van 10% op gerealiseerde meerwaarden op financiële instrumenten, inclusief aandelen als Aedifica en Cofinimmo. Er is een jaarlijkse vrijstelling van 10.000 euro per belastingplichtige (geraadpleegd 2026-05-17). Echtparen en wettelijk samenwonenden kunnen elk de eigen vrijstelling benutten.
CGT bij ruilen versus verkopen op de beurs
Bij een gewone verkoop op de beurs geldt de CGT duidelijk: meerwaarde = verkoopprijs minus aankoopprijs; belastbaar boven de jaarlijkse vrijstelling van 10.000 euro.
Of de aandelenfusie zelf — het inwisselen van Cofinimmo-aandelen voor Aedifica-aandelen via de statutaire fusie — voor een particulier belastingplichtige een belastbaar moment vormt, is juridisch nog niet definitief bevestigd. De Wet 6 april 2026 voorziet een ‘roll-over’-regime voor kwalificerende herstructureringen (art. 95 WIB92 / EU-fusierichtlijn): bij een kwalificerende reorganisatie is er geen onmiddellijke belasting en draagt de kostprijs van de Cofinimmo-aandelen over naar de ontvangen Aedifica-aandelen. Of de statutaire fusie tussen twee beursgenoteerde GVV’s juridisch kwalificeert als zo’n herstructurering voor particuliere aandeelhouders, is nog niet bevestigd via een FOD Financiën-circulaire (geraadpleegd 2026-05-17). Raadpleeg een bij de FSMA erkend belastingadviseur voor uw specifieke situatie.
Roerende voorheffing (RV) op dividenden
Op dividenden van Belgische GVV’s houdt de Belgische belastingadministratie 30% roerende voorheffing in aan de bron. Dit geldt ongeacht of u het aandeel bijhoudt of wanneer u het aanhoudt. Na de fusie zal het gecombineerde Aedifica ook aan de GVV-uitkeringsplicht voldoen.
| GVV | Bruto-dividend 2025 | Netto na 30% RV |
|---|---|---|
| Aedifica | € 4,00/aandeel | € 2,80 |
| Cofinimmo | € 5,20/aandeel | € 3,64 |
(Bedragen betaalbaar in 2026 voor boekjaar 2025; geraadpleegd 2026-05-17)
Beurstaks (TOB)
Bij een aankoop of verkoop van Aedifica- of Cofinimmo-aandelen op Euronext Brussel geldt een beurstaks (TOB) van 0,12% op de transactiewaarde, omdat beide vennootschappen FSMA-geregistreerde gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV/SIR) zijn — niet de 0,35% die geldt voor gewone aandelen (Wikifin, VFB). De TOB-behandeling bij de automatische omruiling in het kader van de statutaire fusie is minder duidelijk: nieuwe aandelen uitgegeven bij een fusie zijn normaliter vrijgesteld van TOB (gelijkgesteld met uitgifte), maar dit is niet uitdrukkelijk bevestigd voor de afwikkeling van een statutaire GVV-fusie. Vraag uw broker hoe dit in uw geval wordt verwerkt.
Praktische checklist
Als u vandaag actie wilt ondernemen, kunt u de volgende stappen zetten:
- Controleer uw aankoopprijs. U hebt de historische aankoopprijs nodig om te beoordelen of er een meerwaarde is en of de CGT-vrijstelling van 10.000 euro al (deels) benut werd dit jaar.
- Noteer de datum van de fusie-BAV: 12 juni 2026. Na die datum wordt de statutaire fusie gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en houdt Cofinimmo als zelfstandig bedrijf op te bestaan.
- Vraag uw broker naar de omruilprocedure. Niet alle brokers communiceren proactief over de ruilverhouding en het tijdstip van uitschrijving van Cofinimmo-aandelen. Vraag tijdig hoe de omruiling bij u wordt verwerkt.
- Controleer uw jaarlijkse CGT-vrijstelling. De 10.000 euro is een kalenderjaargrens per belastingplichtige. Als u dit jaar al meerwaarden heeft gerealiseerd op andere posities, kan het resterende saldo kleiner zijn.
- Lees het officiële prospectus. Op aedifica.eu/exchange-offer vindt u het FSMA-goedgekeurde prospectus en de meest recente updates (geraadpleegd 2026-05-17).
- Raadpleeg een erkend belastingadviseur bij twijfel over de CGT-behandeling van de aandelenomruiling, de timing van verkoop of de eventuele toepassing van belastingneutrale fusieregels op uw situatie.
Bronnen & verder lezen
- FSMA: Vrijwillig ruilbod van Aedifica NV/SA op Cofinimmo NV/SA — primaire bron (geraadpleegd 2026-05-17)
- Aedifica en Cofinimmo: gezamenlijk persbericht 13 mei 2025 (geraadpleegd 2026-05-17)
- Aedifica: resultaten initiële aanvaardingsperiode ruilbod (GlobeNewswire, 3 maart 2026) (geraadpleegd 2026-05-17)
- Aedifica: indiening fusievoorstel en bijeenroeping BAV (GlobeNewswire, 30 april 2026) (geraadpleegd 2026-05-17)
- Belgische Mededingingsautoriteit: voorwaardelijke goedkeuring fusie (21 januari 2026) (geraadpleegd 2026-05-17)
- Aedifica: jaarcijfers 2025 (GlobeNewswire, 13 februari 2026) (geraadpleegd 2026-05-17)
- Cofinimmo: dividendinformatie (geraadpleegd 2026-05-17)
- Cofinimmo: financiële resultaten (geraadpleegd 2026-05-17)
- EY België: nieuwe Belgische meerwaardebelasting — wat verandert in 2026 (geraadpleegd 2026-05-17)
- Loyens & Loeff: meerwaardebelasting in België — realiteit vanaf 1 januari 2026 (geraadpleegd 2026-05-17)
Cofinimmo, WDP, Aedifica: GVV’s (Vergelijking)
De drie grootste Belgische GVV's vergeleken: Cofinimmo (zorgvastgoed), WDP (logistiek), Aedifica (woonzorg). Dividend, sectorrisico en fiscaliteit (2026).
BEL 20 uitgelegd: wat is de Belgische beursindex?
BEL 20 uitgelegd voor Belgische beleggers: samenstelling, sectoren, beperkingen en hoe in BEL 20 te beleggen via individuele aandelen of ETF.
Vastgoed als belegging in België
Vastgoed als belegging in België: huurinkomsten, kadastraal inkomen, GVV's (Cofinimmo, WDP), crowdfunding en hypotheekrente. Volledig kader 2026.
