Onderdeel van:
Vastgoed als belegging in België
📅 Laatst bijgewerkt: 8 mei 2026
· 🏷 Onderwerp: Tweede verblijf, vakantiewoning, meerwaardebelasting
· 🇧🇪 Voor: Belgische tweede-verblijf-eigenaars
Een tweede verblijf in België (een vakantiewoning aan zee, een buitenverblijf in de Ardennen) is fiscaal anders behandeld dan een gezinswoning. Twee belangrijke regels: kadastraal inkomen-belasting jaarlijks + een meerwaarde-regel bij verkoop binnen 5 jaar.
Jaarlijkse belasting
Een tweede verblijf wordt belast op zijn geïndexeerd kadastraal inkomen +40% — net als verhuurde woningen aan particulieren.
Kadastraal inkomen: een fictieve “waarde” toegekend door de Belgische fiscus, doorgaans ver onder de werkelijke huurwaarde.
Onroerende voorheffing: bovendien betaal je jaarlijks gewestelijke onroerende voorheffing (variabel per regio) op je tweede verblijf.
De 5-jaarsregel — meerwaarde belast
Verkoop tweede verblijf binnen 5 jaar na aankoop:
– 16,5% meerwaarde-belasting op het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs.
– Aankoopprijs is verhoogd met indexering + verbouwingen tegen factuur.
Verkoop na 5+ jaar:
– Volledige vrijstelling van federale meerwaardebelasting voor particulieren in normaal vermogensbeheer.
– ⚠️ Belangrijk: de nieuwe meerwaardebelasting van 10% (sinds 2026) is niet van toepassing op direct vastgoed. Het toepassingsgebied is beperkt tot financiële activa (effecten, ICB’s), bepaalde verzekeringscontracten, crypto-activa en valuta. Direct vastgoed (inclusief tweede verblijf) is uitdrukkelijk uitgesloten.
Speculatieve verrichtingen vs. beroepsmatig vastgoed-flippen — twee verschillende fiscale categorieën:
- Speculatieve transactie (privé): 33% als divers inkomen op grond van art. 90 8° WIB92. Dit geldt voor losse private transacties die buiten het normaal vermogensbeheer vallen — niét voor een feitelijke beroepsactiviteit.
- Beroepsmatig vastgoed-flippen (business): belast als beroepsinkomen aan de progressieve personenbelasting-schaal (tot 50%) + sociale bijdragen (~20% voor zelfstandigen). Wie vastgoed structureel als activiteit aanwendt, ontsnapt niet aan deze zwaardere kwalificatie.
Aankoopkosten
| Kostenpost | Vlaanderen | Brussel | Wallonië |
|---|---|---|---|
| Registratierecht (tweede verblijf) | 12% | 12,5% | 12,5% |
| Notaris + ereloon | ~1-2% | ~1-2% | ~1-2% |
Op een tweede verblijf van €250.000 in Vlaanderen: wettelijk registratierecht 12% × €250.000 = €30.000; notariskosten + administratie ~€3.000–€4.000 = totale transactiekosten ~€33.000–€34.000, oftewel ~13,6% van de aankoopprijs (het registratierecht zelf bedraagt 12%, niet 13%).
Successie en schenking
Bij overlijden valt het tweede verblijf in de gewone successie met regio-specifieke tarieven die sterk oplopen naargelang de verwantschapsgraad (zie Erfenisbelasting per Gewest voor exacte schalen). Raadpleeg een notaris voor je specifieke situatie.
Bij schenking bij leven kan dit fiscaal voordeliger — vraag een notaris.
Tweede verblijf vs aandelen — fiscaal
| Tweede verblijf | Aandelen-ETF | |
|---|---|---|
| Aankoopkost | 13-15% | 0,12-1,32% TOB |
| Jaarlijks belast | KI × 1,4 + onroerende voorheffing | 0% (alleen op dividenden) |
| Bij verkoop | 16,5% binnen 5 jr; daarna 0% federaal (nieuwe 10% CGT geldt niet voor direct vastgoed) | 10% > €10k vrijstelling |
| Onderhoud-kosten | €2-5k/jaar | 0,2% TER |
| Liquiditeit | Maanden tot verkoop | Direct |
💡 Een tweede verblijf is voor de meeste Belgen meer een levensgenieting dan een pure belegging. De fiscale en operationele kosten maken het zelden de optimale belegging — maar voor wie de woning ook gebruikt, is dat geen probleem.
🔗 Zie Vastgoed als belegging en Eigen woning kopen vs huren.
Veelgestelde vragen
Hoe wordt een tweede verblijf in België jaarlijks belast?
Een tweede verblijf wordt belast op zijn geïndexeerd kadastraal inkomen +40% — net als woningen die je aan particulieren verhuurt. Daarbovenop betaal je jaarlijks de gewestelijke onroerende voorheffing, die per regio verschilt.
Wat is het kadastraal inkomen precies?
Het kadastraal inkomen is een fictieve “waarde” die de Belgische fiscus aan een onroerend goed toekent. Doorgaans ligt die ver onder de werkelijke huurwaarde, maar voor een tweede verblijf wordt ze geïndexeerd en verhoogd met 40% om de belastbare basis te bepalen.
Hoeveel meerwaardebelasting betaal ik bij verkoop binnen 5 jaar?
16,5% meerwaardebelasting op het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs, als je het tweede verblijf binnen 5 jaar na aankoop verkoopt. De aankoopprijs wordt verhoogd met indexering en verbouwingen tegen factuur, wat de belastbare meerwaarde drukt.
Wat als ik mijn tweede verblijf pas na 5 jaar verkoop?
Bij verkoop na meer dan 5 jaar geldt volledige vrijstelling van federale meerwaardebelasting voor particulieren in normaal vermogensbeheer. De nieuwe meerwaardebelasting van 10% (sinds 2026) is niet van toepassing op direct vastgoed — die regeling is beperkt tot financiële activa, bepaalde verzekeringscontracten, crypto-activa en valuta. Direct vastgoed, inclusief tweede verblijf, is uitdrukkelijk uitgesloten.
Welk registratierecht geldt voor een tweede verblijf per gewest?
Het registratierecht voor een tweede verblijf bedraagt 12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en 12,5% in Wallonië. Daarbovenop komen notariskosten en ereloon van ongeveer 1–2% van de aankoopprijs.
Hoeveel zijn de totale aankoopkosten op een tweede verblijf van €250.000?
Op een tweede verblijf van €250.000 in Vlaanderen kom je aan een wettelijk registratierecht van 12% × €250.000 = €30.000, plus notariskosten + administratie van ~€3.000–€4.000. Totale transactiekosten: ~€33.000–€34.000, oftewel ~13,6% van de aankoopprijs (het registratierecht zelf bedraagt 12%, niet 13%).
Wat als ik vastgoed-flipping als activiteit doe?
Twee verschillende categorieën: (1) speculatieve transactie (privé): 33% als divers inkomen op grond van art. 90 8° WIB92 — voor losse transacties buiten normaal vermogensbeheer. (2) Beroepsmatig flippen als activiteit: progressieve personenbelasting (tot 50%) + sociale bijdragen. De 5-jaarsregel speelt in beide gevallen geen rol; de kwalificatie hangt af van de feitelijke aard van de activiteit.
Wat gebeurt fiscaal met mijn tweede verblijf bij overlijden of schenking?
Bij overlijden valt het tweede verblijf in de gewone successie met regio-specifieke tarieven die sterk oplopen naargelang de verwantschapsgraad. Bij schenking bij leven kan dit fiscaal voordeliger uitvallen — raadpleeg een notaris voor je specifieke situatie.
Bronnen
- FOD Financiën — Onroerende inkomsten
- Notaris.be — Tweede verblijf en aankoopkosten
- Vlaamse Belastingdienst — Onroerende voorheffing
Eigen woning kopen vs huren (Vergelijking)
Eigen woning kopen of huren in België? De financiële vergelijking: 5%-vuistregel, transactiekosten, fiscale voordelen en psychologische factoren.
Verhuren als belegging: hoe werkt het in België?
Verhuren als belegging in België: kadastraal inkomen-fiscaliteit, voor- en nadelen, rendementsberekening en vergelijking met aandelen-ETF.
Vastgoed als belegging in België
Vastgoed als belegging in België: huurinkomsten, kadastraal inkomen, GVV's (Cofinimmo, WDP), crowdfunding en hypotheekrente. Volledig kader 2026.
